“طرح ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بهاء” در ماده۸، به شورای عالی شهرسازی حق داده بود که نرخ افزایش سالیانه اجاره بهای املاک مسکونی را پس از تصویب این قانون برعهده گیرد[۱].

شورای نگهبان به این ماده اش، اشکال قانون اساسی و هم اشکال شرعی گرفت که: “اطلاق تکلیف شورای عالی مسکن به تعیین و اعلام سقف یا میزان افزایش اجاره بهاء و قرض موضوع شرط آن، بدون تعیین ضابطه توسط قانون گذار مغایر اصل۸۵ قانون اساسی شناخته شد. با توجه به اشتراط چنین احکامی به وجود مصلحت ملزمه، لازم است به نحوی به مشروط بودن احکام این ماده به وجود مصالح مذکور تصریح شود و الا خلاف شرع خواهد بود[۲].

روزنامه دنیای اقتصاد این را در راستای اصالت بازار برای تعیین قیمت دید و تیتر زد: مخالفت شرعی با اجاره دستوری! و نوشت:

“نه” شرعی شورای نگهبان به اجاره بهای دستوری دو پیام مهم را منعکس می کند: رد “تعیین قیمت” در بازار اجاره و در عین حال تایید “کشف قیمت” در بازار مسکن.

عدم ایراد شورای نگهبان به ماده۹ در مقابل ایراد به ماده۸ به معنای تایید فرآیند کشف قیمت در بازار مسکن در برابر رد قیمت گذاری دستوری در این بازار است. در واقع میتوان این طور برداشت کرد که قیمت مسکن و اعلام عمومی آن برای اطلاع متعاملین بازار مسکن، مجاز شمرده شده اما اعمال این قیمت ها در بازار با اقدام دستوری بدون اشاره به مصلحت ملزمه محل ایراد است.

معنای مصلحت ملزمه در احکام فقهی آن است که قانون گذار باید بین حکم حکومتی و سایر احکام شرعی تمایز قائل شود[۳].

خوب است شورای نگهبان به دلالتهای ژورنالی ایرادات خود براساس اصالت بازار توجه کند!

گرچه واقعا طرح میتوانست به گونه ای نوشته شود که چنین ایرادی بدان وارد نشود.

آنچه شایسته توجه است این است که چنین احکامی فقط از طریق ذکر مصلحت ملزمه و استفاده از حکم حکومتی و مصلحت حل نمی شود بلکه از طریق سوء استفاده از مضطر به فتوای امام خمینی هم قابل حل است.

توضیح اینکه مشهور فقهاء در معاملات مضطر(بخلاف مکره)، قیمت نامتعارف را جایز دانسته و آنرا مخلّ به رضایت نهایی -که شرط صحت معامله است- نمی دانند؛ لکن امام خمینی در معاملات مضطر هم قیمت نامتعارف را اشکال کرده با تمسک به قاعده لاحرج، فقط قیمت را تا جایی درست می داند که به حرج مضطر نیانجامد[۴].

جمع بندی اینکه اگر طرح مجلس شورای اسلامی شرائط اضطرار مستاجرین در این سالها را -که مستند به آمار و نمودارهای اقتصادی است- خوب و رسا بیان کند، شورای نگهبان براساس فتوای معیار(فتوای امام خمینی) باید آنرا تایید کند و نیازی به بیان مصلحت ملزمه و استفاده از حکم حکومتی ندارد.

فتوای فقهی بنیانگذار انقلاب ،تعیین قیمت (حد حرج مضطر) را مجاز شمرده و اقلا در شرایط اضطرار مستاجرین، تعیین قیمت را به بازار آزاد -با قیمت های نامتعارف جاری- نسپرده است.

 لحاظ چنین فتاوای گره گشایی از بنیانگذار انقلاب اسلامی، وظیفه شورای محترم نگهبان است.

محسن قنبریان ۱۴۰۲/۴/۲۷

[۱] جزئیات طرح ۲ فوریتی ساماندهی بازار اجاره‌بها مسکن

[۲] شورای نگهبان چرا طرح ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌بها را تائید نکرد؟

[۳] مخالفت شرعی با اجاره دستوری

[۴] مشروعیت مُسکنِ تعدیل قیمت حقوقی_قضائی برای اجاره بهاء مَسکن

مشروعیت مُسکنِ تعدیل قیمت حقوقی_قضائی برای اجاره بهاء مَسکن[۱]

سؤال اصلی این است:

سوء استفاده از ناچاری مردم به مسکن، مجاز است به افزایش نامتعارف اجاره بهاء بیانجامد؟! اگر قیمت های نامتعارف موجب حرج مستاجرین باشد، آن مازادِ قیمت، آیا شرعاً مجاز است و صاحب ملک مالک آن می شود؟!

پاسخ اجمالی:

مشهور فقهاء قیمت بیشتر از ثمن المثل در معاملات با مضطرین را مخلّ به رضایت او نمی دانند و حکم به جواز می کنند؛ اما در بین قدماء شیخ طوسی و از متاخرین امام خمینی چنین حکمی را بشکل مطلق قبول ندارند. امام خمینی در معامله با مضطر، افزایش قیمت را فقط تا مبلغی که موجب حرج(تنگی و سختی زیاد) نباشد، مشروع می داند و بدون حکم به بطلان معامله، قیمت مازاد از ثمن المثل را قابل پیگرد و استرداد می داند.

توضیح مطلب:

1. فرق اکراه و اضطرار:
   اکراه جایی است که تهدید و فشار بیرونی برای انجام معامله در کار باشد. اما اضطرار، شرائط و اقتضائات اقتصادی، اجتماعی و… در بین است که فرد را ناچار به پذیرش یا انجام معامله می کند.
   به تصریح شیخ انصاری، اضطرار از عمل مستقیم کسی ناشی نشده است بلکه معلول عواملی مثل گرسنگی و تشنگی و بیماری و…است[۲].
   مشهور فقهاء معامله اکراهی (که بدون رضایت واقعی است) را باطل می دانند اما معامله با مضطر را باطل نمی دانند.
   – برای مثال کسی که برای درمان فرزندش ناچار میشود با رضایت خود ماشین اش را بفروشد مثل کسی که به زورِ بیگانه ای وادار به فروش است نیست. صحیح بودن معامله اولی، لطف به اوست اما در دومی لطف به وادار کننده است. از اینجاست که ادله امتنانی مثل حدیث رفع، اولی را نمی گیرد اما دومی را می گیرد و بر اساسش حکم به بطلان معامله اکراهی میشود.
2. سوء استفاده از ناچاری برای افزایش یا کاهش قیمت!
   مساله ای که در معامله با مضطرین ممکن است اتفاق بیافتد، سوء استفاده از اضطرار اوست.
   بدین نحو که از شرایط ناچاری و اضطرار او نه برای اصل معامله بلکه برای افزایش یا کاهش قیمت، سود برده شود!
   سید یزدی اینرا از اقسام اضطرار شمرده: موردی که شخص، دیگری را وادار به پرداخت مبلغ پولی می کند و برای شخص مزبور چاره ای جز فروش زمین یا خانه اش وجود ندارد. در چنین صورتی وادار کردن دیگری به خاطر پرداخت مبلغ مزبور است نه اصل معامله[۳]!
   در چنین مساله ای باز مشهور فقهاء قیمت نامتعارف را مخلّ به رضایت نهایی مضطر و شرایط دیگر صحت معامله نمی دانند. اما شیخ طوسی از قدماء و امام خمینی از متاخرین در چنین مساله ای نظر دیگری دارند.
   – شیخ طوسی در فرضی که مالک از اضطرار مشتری سوء استفاده و کالا را بیش از ثمن المثل بفروشد و مشتری هم ناچاراً رضایت داده، بهاء درخواستی را بپردازد، به سمت صحت معامله مایل شده، اما مبلغ بیش از ثمن المثل را قابل پرداخت نمی داند؛ چون در این مقدارِ مازاد، مضطر بوده و در حکم آن است که به پرداخت بیش از ثمن المثل، اکراه شده است[۴]!
   فقهاء بعد از ایشان با این نظر او مخالفت کرده و رضایت مضطر را کافی و قیمت بیشتر را هم با اختیار مالک و سلطه بر اموال توجیه کرده اند!
   – امام خمینی از طریق دیگری، نتیجه شیخ طوسی را گرفته است.
   به نظر ایشان قیمت مازاد از متعارف تا جایی درست است که به حرجِ مضطر نیانجامد (ان لم ینته الی الحرج و الا فلیس له)[۵]
   تمسک امام به قاعده لاحرج این ظرافت را دارد که مضطر ملحق به مُکره (چنانچه شیخ طوسی کرد) نمی کند، تا اشکالات منتقدین شیخ طوسی بر او جاری باشد. بلکه قاعده لاحرج بعنوان یک حکم ثانوی، حاکم بر قاعده اولی سلطنت(الناس مسلطون علی اموالهم) شده و مازاد قیمتی که به عسر و حرج مضطر انجامیده را منع می کند.
   یعنی معامله در حد همان قیمت متعارف صحیح است و مازادِ نامتعارف به ملک طرف مقابل در نیامده و ضامن برگرداندن است. بالتبع پیگرد و استرداد از طریق محاکم قضایی و…هم درست است.
3. تطبیق در اجاره های نجومی این روزها:
   به حسب نمودار پیوست جاهایی که تورم اجاره (خط آبی) از تورم عمومی (خط قرمز) بالاتر زده(مثل ماههای گذشته)، نوعاً با قیمت نامتعارف اجاره مسکن مواجه ایم. یعنی بیش از نرخ تورم، بر اجاره ها افزوده شده است! که گزارش های میدانی هم همین را نشان می دهد.
   قریب ۳۲میلیون مستاجر در شرائط اضطرار، حاضر میشوند بین ۴۰ تا ۶۰٪ درآمد خانواده را برای مسکن هزینه کنند.
   رشد ۳۰۰درصدی اجاره در سه سال اخیر و بخصوص ماههای اخیر [۶]حاکی از سوء استفاده مالکین از اضطرار مستاجرین با قیمت های بیشتر از ثمن المثل دارد.
   براین اساس به فرض اینکه رشد ۲۵ درصدی اعلام شده، کارشناسیِ درست و مطابق با رشد تورم و ثمن المثل واقعی باشد، بیشتر از آن، مازاد بر ثمن المثل و نامتعارف است. شرعاً گرفتن آن موجب ضمان مالکان است و استردادش با شکایت مستاجر قابل انجام است.
   مالکانی که خود بخاطر مستاجری ناچار به چنین قیمت هایی هستند نیز با این تعدیل قیمتی از ناچاری در می آیند و قیمت متعادل را از مستاجر اخذ و به مالک خود هم قیمت متعادل پرداخت می نمایند.

محسن قنبریان ۱۴۰۱/۳/۳۰

توجه به دوستان فقه پژوه:

آنچه از نوآوری امام خمینی در یادداشت “مشروعیت مُسکن تعدیل قیمت حقوقی_قضایی برای اجاره بهاء مَسکن” بیان شد، فقه حکومتی نیست!

فرق است بین اینکه :

1. “له [مالک] ان یقدّره بازید منه [ثمن المثل]” را مقید کند به: “**ان لم ینته** [ازید من ثمن المثل] الی الحرج والا فلیس له[مالک]”!(تحریر الوسیله ص۶۴۱)
   و بین مثل این:
2. “و مع عدم تعیینه [قیمت نازل توسط محتکر] یعیّن الحاکم بما یری المصلحه” (تحریر الوسیله ص۳۹۲)/ و بطور کلی دولت را برای تسعیر و قیمت گذاری در جهت رعایت مصالح مردم و حکومت، اختیار دهد!(ر.ک:صحیفه امام ج۲۰ ص۴۵۱و۴۵۲)

– در اولی:

حرجِ مضطر مانع مالک شدن قیمت مازاد بر ثمن المثل میشود. اینجا حکومت (محاکم قضایی) “فقط” استرداد مال مضطر را برعهده دارد و طرق دیگر هم قابل تصویر است!

– اما در دومی (فقه حکومتی):

راسا منع دولت اسلامی از قیمت مازاد،آ نرا نامشروع کرده و مالک باید قیمت تعیینی حاکم را رعایت کند!

– ادله منع از تسعیر و قیمت گذاریِ حاکم، ناظر به مبنای دوم است نه مبنای اول.

– از آنسو هم اگر “لاحرج” نیز حکومتی تفسیر شود (مثل تفسیر لاضرر، که مبنای دیگر امام است)؛ باز تطبیق آن در مورد را، به معنای دوم، فقه حکومتی نمی کند. در فرض نبودن حکومت اسلامی و در مناسبات فیما بین افراد نیز اگر قیمت مازاد بر ثمن المثل، حرج بر مضطر شود، قیمت مازاد مشروع نخواهد بود.

 فتامل!

محسن قنبریان

[۱] این راه را مُسکن می دانم راه اصولی تر: فقر مسکن؛ درد و درمان!
آزاد سازی قیمت ها و سیاستهای بازاریِ مسکن در دولتها و همزمان کنترل پلیسی بازار را هم تهافت و تضاد سیاستهای حکمرانی می دانم!

[۲] رک: المکاسب ج۳ص۳۱۸

[۳] ر.ک:حاشیه بر المکاسب ج۲ ص۴۲

[۴] ر.ک: المبسوط ج۶ص۲۸۶

[۵] تحریر الوسیله ص۶۴۱ مساله۳۶

[۶] به حسب نقل اتحادیه مشاوران املاک/ روزنامه فرهیختگان

دو شاخص فقر مسکن:

1. بد مسکنی: عدم دسترسی به: آب سالم، سرویس بهداشتی، فضای کافی، مصالح با دوام، امنیت در تصدی و…
   بد مسکنی در روستاها و مناطق محروم (هرمزگان و سیستان و…) بیشتر است(تصویر۱)
   در فقرا دو برابر غیر فقرا، بد مسکنی هست(تصویر۲)
2. سکونت غیر مقرون به صرفه: وقتی بیش از ۳۰٪ هزینه خانواده برای مسکن باشد!(تا ۲۰٪ از هزینه خانوار، مقرون به صرفه است)
   وضع ایران در مقایسه با کشورهای همکاری و توسعه اقتصادی بسیار بد است! دوبرابر متوسط این کشورها(۱۷/۴۴٪) است. متوسط ایران ۳۳/۳٪ است!(تصویر۳)
   در شهرها و شهرهای بزرگ غیرمقرون به صرفه گی بیشتر است. ۳۶٪ ایرانیان مسکن مقرون به صرفه ندارند! در تهران ۷۹٪ ندارند!(تصویر۴)
   فقرا ۴۱٪ مسکن مقرون به صرفه ندارند که فقرشان را شدیدتر می کند[۱](تصویر ۲)
   می توان گفت در روستا و مناطقی که مسکن خیلی گران نیست، بد مسکنی موج می زند؛ و در شهرها، گرانی و غیر مقرون به صرفه گی، فقر مسکن ساخته است!

دین و قانون!

روایات اسلامی مسکن را “حق همگانی” می شمارد[۲].

امام صادق(ع) مستاجری و تغییر دائمی خانه را سختی زندگی خواندند.[۳]

قانون اساسی نیز در اصل۳۱ آورده: “داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است. دولت موظف است با رعایت اولویت، برای آنها که نیازمند ترند به خصوص روستائیان و کارگران، زمینه اجرای این اصل را فراهم کند”.

مشکل در کجاست؟

سیاست دولتها درباره مسکن اغلب رویکرد “کالای سرمایه ای” بوده تا “کالای مصرفی” و این موجب “بازار مسکن” و “سود سرمایه داران و دلالان” و بالتبع “فقر مسکن” شده است!

یک سلب و  یک جواز بی جا و معکوس و ناحق ریشه عمده این مشکلات شده است:

سلبِ بی جا: احتکار زمین توسط دولت جلوگیری از واگذاریِ انتفاع(نه الزاماً ملک) از زمین های موات پیرامون شهر و روستاها به مردم برای تامین سیاست مسکنِ زمین صفر!

– درحالیکه براساس فتوای مشهور فقهاء از جمله امام خمینی در تحریر الوسیله، چنین انتفاعی در زمان غیبت برای مردم جایز است.[۴]

– دولت در این خصوص، تولیت داشته و نقش تنظیم گریِ عادلانه برعهده دارد. اصل۴۵ قانون اساسی هم متناسب با آن فتاوا، عبارت: “**در اختیار** حکومت اسلامی است تا بر طبق مصالح عامه نسبت به آنها عمل نماید”؛ را به کار برده است.

– به حسب محاسبه نیز چنین واگذاری ای برای مسکن بیش از ۲درصد مساحت ایران را شامل نخواهد شد!(ویدئو پیوست  یک سناریوی پیشنهادی برای چنین رویکردی است)

جوازِ بی جا: زمین خواری و جنگل خواری و…! در مقابل آن سلب، تغییر کاربری اراضی آباد و جنگلها از سوی اشخاص حقیقی یا حقوقی ذی نفوذ و تبدیل آنها به ویلا و خانه باغ ها به وفور انجام شده و می شود!

– در حالیکه جنگلها ریه تنفس زمین و سرمایه نسلها و متعلق به انفال است؛ اما متاسفانه در دوره حکومت اسلامی فقط در شمال یک سوم جنگلها ویلا شده است!

– زمین های زراعی، عامل خودکفایی ملی است اما با سوء تدبیرها و عدم نظارتها در پیرامون اغلب شهرها دارد خانه-باغ و ویلا میشود!

این دو سیاست غلط در کنار هم همزمان موجب فاصله فقر و غنا شده است. در همه شهرها برج ها و ویلاهای لاکچری و اشرافی پیدا شده و همزمان فقر مسکن برای طبقه متوسط و پایین به وضعیت وخیم رسیده است!

متاسفانه غیر از عقب ماندگی در پیشگیری چنین وضعیتی، حتی در قانون های مالیات بر اشرافیت (مثل مالیات بر خانه های مجلل و خالی و…) حتی از کشورهای سرمایه داری ضعیف تریم!

رفع فقر مسکن جز به یک تحول اساسی و انقلابی در تغییر این رویکردهای غلط ممکن نیست!

محسن قنبریان ۱۴۰۱/۳/۲۹

[۱] آمارها متعلق به سال۹۸ است و تحقیق از کانال گرای عدالت متعلق به مرکز رشد دانشگاه امام صادق(ع)

[۲] ر.ک: سنن ترمذی ج۴ ص۵۷۱

[۳] الکافی ج۶ ص۵۳۱

[۴] تحریر الوسیله ج۱ ص۳۶۹

• به حسب محاسبات اگر هزینه مسکن در سبد مخارج خانوار زیر۲۰٪ باشد، متناسب است. اگر بیش از ۳۰٪ شود، خانواده مسکن مقرون به صرفه ندارد.
• میانگین در ایران ۳۳/۳٪ است!
  ٪۳۶خانوارهای ایرانی مسکن مقرون به صرفه ندارند! این شاخص در تهران ۷۹٪ است! (آمار سال۹۸)
• ٪۴۱فقرای ایران مسکن مقرون به صرفه ندارند؛ که این رقم در کلان شهرها بیشتر است!

این واقعیات ایجاب می کند که مسکن در ایران، کالایی مصرفی باشد نه کالای سرمایه ای!

اما آیا چنین است؟!

• از اول انقلاب این دو رویکرد در دولتها رقابت کرده اند:

1. مواجهه غیر سرمایه ای در حوزه مسکن: طرح های مسکن سازی با زمین صفر (قیمت زمین صفر) و برخوردهای انضباطی و مالیاتی با خانه های خالی و احتکار مسکن و…
2. مواجهه سرمایه ای با مسکن: سرمایه گذاری و سودبری در مسکن، اجازه به بازار دلالی و احتکار مسکن (با حذف یا مالیاتهای ناچیز بر خانه های خالی و…)

دولت سیزدهم در کدام رویکرد جلو می رود؟!

در هیاهوی بحث ارز۴۲۰۰ این خبر گم شد:

وزیر راه و شهرسازی پروانه اولین شهرک خصوصی ایران را به سرمایه گذار و مالک داد!

شهرک خصوصی خلیج فارس در شهر برازجان استان بوشهر با ۳۱۲۴واحد برای اسکان ۱۲هزار نفر در یک عملیات ساخت ۶ساله!

وزیر راه صراحتاً گفت در بحث مسکن روی سرمایه بخش خصوصی حساب کرده است. قرار است ۴۰شهرک خصوصی دیگر در ۱۴استان دیگر کلید بخورد و به منظور جذب سرمایه گذار سامانه ای راه اندازی شده است!

این سیاست چقدر میتواند مسکن مقرون به صرفه را برای ۳۶درصد مردم، ۴۱درصد فقرا، ۷۹درصد تهرانی ها (و ساکنین کلان شهرها) موجب شود؟!! چقدر مسکن را کالایی سرمایه ای تر و دسترسی محرومین به آن را سخت تر می کند؟!

شاید این بحث را تعقیب کردم!

• مطلب مرتبط: همه ما نئولیبرال هستیم

محسن قنبریان ۱۴۰۱/۲/۲۳